泰禾、融侨、福晟等多家闽系房企消失于百强名单,成败皆因高杠杆

2020年年初,正值闽系房企业绩膨胀的高光时刻,当时克而瑞50强房企榜

[ 2020年年初,正值闽系房企业绩膨胀的高光时刻,当时克而瑞50强房企榜单中闽系房企达到8家,百强房企中闽系占了16席。闽系中规模最大的世茂在2020年重回房企前十榜单,年销售规模攀上3000亿元,风头正劲,因此在福建当地政府支持以及国有金融机构推介下,接触协商福晟集团的纾困事宜。 ]

2020年,16家规模靠前的闽系房企合计创造了1.8万亿元销售额,其中82%来自福建以外的市场,这意味着它们全国布局的成功。那一年,闽系“老大哥”世茂跨越3000亿元销售额,重回全国房企前十榜单。

这是闽系房企的辉煌时刻,却已危机四伏。

2020年1月世茂与福晟那场“大鱼吃大鱼”式的合作,成为了接下来两年半闽系房企整体下行的序曲。激进与冒险,似乎是闽系房企天生的标签,它们因善用杠杆迅速崛起,又因高杠杆模式难以为继而走入难解的债务危局。

时至今日,闽系成为了房企爆雷的“重灾区”,许多熟悉的名字也从百强房企名单上彻底消失。

违约不断

近日,宝龙地产(01238.HK)公告称其未在到期日前偿还2129.4万美元票据,这是7月下旬5家官宣债券公开违约的房企之一。

成立于1990年的宝龙是一家老牌闽系房企,宝龙一纸公告,再度让闽系房企现状受到关注。

“7月初宝龙就宣布对7月及11月到期的两笔美元票据进行交换要约,两批票据交换要约已获本金总额近九成的接纳率,是目前市场上美元债展期首次投票通过率最高的,对于剩余约10%的未进行交换投资者,公司会积极和他们沟通,寻求解决方案。”宝龙地产相关负责人对第一财经表示,近期发布2129万美元到期未偿的公告,主要是应监管要求作合规披露,另外也是为了提醒未交换投资者尽快与宝龙取得联系。

相比其他同行,押宝商业地产多年的宝龙情况稍好,今年4月底发年报时曾宣布其年度合约销售额首次突破千亿。在众多闽系房企中,宝龙也是信用支撑时间较久的,在宝龙之前,两年半时间里已经陆续有11家闽系重点百强房企官宣债务违约。

把时间拨回到2020年1月13日,福州世茂洲际酒店中,一场盛大的“战略合作”发布会暗藏玄机。会上,福晟集团宣布与世茂牵手,福晟数千亿的货值被打包装入一个新平台,由世茂接手操盘。

双方隐晦的表态,被外界解读为地产行业第一次出现“大鱼吃大鱼”的情况——双方都是50强房企,且福晟拥有不少优质资产,比如旗下的中国工程建筑行业龙头福建六建集团以及在粤港澳大湾区的4000多亿旧城改造货值。一家50强房企的庞大资产将被整体“托管”,必然是资金链出现了严重危机。

2020年年初,正值闽系房企业绩膨胀的高光时刻,当时克而瑞50强房企榜单中闽系房企达到8家,百强房企中闽系占了16席。闽系中规模最大的世茂在2020年重回房企前十榜单,年销售规模攀上3000亿元,风头正劲,因此在福建当地政府支持以及国有金融机构推介下,接触协商福晟集团的纾困事宜。

然而到了今年7月3日,世茂也因一笔10亿美元公募债券本息未能偿还而正式进入爆雷房企行列。回看两年半前那场盛大发布会的背后,一场席卷闽系房企的危机,正悄悄埋下伏笔。

黄金时代

闽系,在中国房地产行业中,是一个风格鲜明的流派,也是一支不可忽视的力量。

根据克而瑞榜单,在2018年~2020年间,曾位列全国百强房企的闽系企业包括:世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信、融侨、福晟、建发、中骏、禹洲、宝龙、三盛、联发、大唐、中庚等,除了建发和联发,其余均为民营企业。

这些房企有些因创始人是福建人而被归为闽系,有些则是因为创办于福建、大本营是福建市场。在风格上,它们被贴上了类似的标签,比如激进、爱冒险、赌性强等。

克而瑞研究中心表示,福建人普遍具备较强的海洋性民族特点,富有冒险精神和商业意识,“爱拼才会赢”,相较于其余派系房企,闽系更具胆识,在上一轮房地产高增长周期里敢于加足杠杆,获得了可观的市场份额。

中银证券分析师夏亦丰认为,闽系房企继承了“冒险拼搏”的闽商基因,高杠杆、强扩张,从深耕福建到走向全国,随着我国房地产行业发展,闽系房企经历了萌芽、深耕、开拓、扩张,直至失速期。

闽系房企发展历程可以追溯到改革开放初期,1987年泉州人黄朝阳创办中骏,1989年黄朝阳的老乡许荣茂创办的世茂也进入房地产行业,在兰州投资东方红商业城。1990年,晋江人许健康在澳门创办宝龙。随着经济市场化改革方向明确,1992年,仅厦门就新增100多家房地产开发商,1994年禹洲在厦门成立,拓荒海西房地产市场。1996年,从新加坡留学归来的林腾蛟在厦门开发首个项目“阳鸿新城”。

1999年,世茂在上海黄浦江沿岸建造首个高档住宅“上海世茂滨江花园”大获成功,成为闽系布局全国的先行者。2002年,泰禾在北京通州区宋各庄拿地,打造成了“运河岸上的院子”。

2008年,受益于4万亿计划和央行新一轮宽松,闽系房企的全国化进入机遇期,宝龙、禹洲、中骏、泰禾先后上市融资,此后十年闽系崛起,多个房企跻身千亿规模之列。

在闽系房企的辉煌年代,福建出了很多地产大佬,他们口号响亮、敢想敢干。

2002年泰禾老板黄其森挥师北上,当时北京房价只有几千元一平方米,他却表示要打造“中国第一豪宅别墅”。2018年时,黄其森还曾表示:“泰禾的目标是能够成为像华为、阿里这样伟大的企业,在地产行业做到第一品牌。”

2006年阳光城销售额才2亿元,老板林腾蛟就豪迈地提出2010年地产销售目标要达到100亿。结果2010年阳光城销售额仅为40亿,林腾蛟又提出2015年要实现500亿目标。

2017年时旭辉异军突起,被称为“地产界黑马”,创始人林中在一场内部会议上宣布了旭辉的3000亿目标,并称未来要实现“高层收入过亿、中高层收入千万、中层洋房豪车、基层车房齐备”。

莆田“欧氏兄弟”中的欧宗洪创办的融信,2016年时以楼面价10.02万元/平方米拿下上海静安中兴路一号地块,刷新当时的全国最高楼面价。那一年,全国单价地王前十中,闽系房企占据4席,因此闽系还获得了“地王收割机”的称号。

因为闽系房企的高歌猛进,它们一度横扫全国土地市场。根据克而瑞统计,到2020年时,百强房企榜单中的16家重点闽系房企已经全部完成全国布局,这16家企业当时在全国的年总销售额达到1.8万亿,在福建的销售额是3244亿元,福建本省销售额的占比仅为18%,可见它们的主要合约销售额都来自于全国其他地区。

此外,2020年福建全省房地产销售金额7497.75亿元,16家百强榜单中的闽系房企在福建大本营的市占率达到43%,可见它们也守住了福建市场,是区域内的主导性力量。

成败皆因高杠杆

2021年下半年以来,闽系房企成为本轮地产下行周期中的爆雷重灾区。但实际上,撇开政策收紧、市场走弱等原因,早在2019年、2020年就出现的福晟、泰禾资金链危机,已经给闽系房企扩张模式敲响了警钟。

克而瑞研究中心认为,闽系房企的高周转、高负债运作模式是一把双刃剑,早期闽系房企的优势在于能够通过“高负债+高周转”快速将规模做大,然而2020年之后,随着楼市调控的深入,闽系房企的运营模式难以为继,他们开始集体刹车,转而追求收缩范围、多元化拿地节约成本。

中银证券夏亦丰表示,激进扩张、多元融资等内因是闽系房企的危机根源,在闽系普遍追求全国化战略时,曾有3~5年激进扩张期,部分企业盲目推进全国化,高溢价、高成本拿地,过高的成本挤压项目利润空间,使项目亏损、营收和利润下滑。

从2019年闽系危机隐现端倪开始,许多闽系房企为了避开负面标签,不愿意跟“闽系”搭上边,更愿意自称“非典型闽系房企”,或干脆称港资房企、总部位于上海的华东房企等。

但也有曾供职于闽系房企的职业经理人对第一财经表示,闽系房企的成败史中,有不少可圈可点的经验。

“最让我印象深刻的是闽系老板的勤奋,他们对事业的追求、对企业事无巨细的过问,而且善于利用资金、敢于赌风口。”一位曾经在两家闽系房企担任过高管的职业经理人表示。

另一位供职于闽系房企多年、还曾参访过老板老家的职业经理人则对记者表示:“闽系老板非常团结,比如他们纷纷把总部搬到虹桥,其中就有老乡带老乡的案例,都聚集到虹桥以后,他们抱团发展,合作拿地、招采。”

不过,闽系房企的扩张模式最终还是走下了神坛。截至目前,16个曾经是全国百强的闽系房企中,仅有旭辉、中骏、建发、联发尚未出现公开债务违约问题。而在克而瑞最新公布的2022年上半年全国百强房企榜单中,泰禾、融侨、福晟、大唐、中庚等房企已经消失了。

泰禾、融侨、福晟等多家闽系房企消失于百强名单,成败皆因高杠杆

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