多地鼓励农民进城买房,能见效吗?

最近,不少地方推出鼓励农民进城买房的政策。在这样的背景下,鼓励农民进城

推动公共服务均等化是关键

最近,不少地方推出鼓励农民进城买房的政策。

据不完全统计,包括江苏阜宁县,吉林延吉市、桦甸市,贵州晴隆县,四川宁南县等多个地方,相继发布鼓励农民进城买房的政策。值得关注的是,最近出台相关政策的地区,主要集中在县或县级市。

近期,县城地产市场不振,县城二手房挂牌一年无人问津的新闻,不时见诸报端。

在这样的背景下,鼓励农民进城买房政策,能见效吗?

多地鼓励农民进城买房

中国新闻周刊梳理发现,这一轮鼓励农民进城购房的政策,伴随着种类众多的配套措施。

比如,8月5日,江苏阜宁县出台的《关于进一步促进全县房地产业平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),围绕购房补贴、助企纾困解难等方面推出十项政策。

针对农民进城购房,江苏阜宁县规定,凡符合2022年度农房改善政策的农户,在县城购买新建商品住房的,在原有农房改善优惠政策的基础上可重复享受《通知》规定的第一、二项政策(给予购房补贴和安家落户补贴)。

四川宁南县规定,对于购买新建商品房的桑蚕养殖大户,年销售茧前100名的,给予1万元购房补贴。

此外,还有公共政策方面的延伸。阜宁县的《通知》规定,县域内以个人名义参加社会保险的,可以缴纳住房公积金,缴满6个月并进县城购房的,可以享受住房公积金贷款。

有的地方则在户籍上“下功夫”。比如贵州晴隆县要求进一步简化农业转移人口购房落户手续。

多地鼓励农民进城买房,能见效吗?

在这些政策中,宅基地退出政策颇受关注。

安徽潜山市7月31日发布的《潜山市关于应对疫情影响促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》,明确自发文之日起至2023年12月31日,对自愿退出宅基地进城购房落户的农民,经认定后,给予一次性5万元购房奖励。对自愿退出宅基地且宅基地复垦为耕地或其他农用地后,由原宅基地使用者承包经营的,经认定后,按每亩3万元给予奖励。

不过,类似政策引发不少争议,农民一旦放弃宅基地,是否意味着放弃了一份保障?如果农民在城市的生活难以为继,还能否回到农村去?

8月18日《农民日报》刊发评论称,想要“以房引人”“以房留人”,必须充分保障农民的权益,给农民留足后路。

提振市场效果难料

事实上,鼓励农民进城购房的策略,并非第一次实行。

早在2015年底,在房产“去库存”的背景下,加快农民工市民化,鼓励农业转移人口购房,就已经是重要措施。

彼时,山西、山东、甘肃等省明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策。

易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示,目前看县城房地产市场压力较大。“而县城地产市场的不振,也或直接或间接影响着当地的土地收入”,严跃进表示。

比如贵州晴隆县,上半年,全县财政总收入3.03亿元,同比下降34.0%。其中,一般公共预算收入1.31亿元,同比下降40.1%。

事实上,推出农民进城购房是一部分县城的选择,还有不少县城选择鼓励公职人员买房。

8月16日,湖南常德石门县的县委书记在房地产展示交易会上,甚至呼吁公职人员“买了一套买两套,买了两套买三套”。

而安徽宿州泗县发布《关于共创房地产业繁荣的倡议书》中的第二条写道,倡议广大公职人员“发动身边亲友以实际行动参与到购房活动中来”。

相关数据显示,石门县2020年土拍收入约19亿,而今年上半年,这个数字仅剩6.7亿。泗县情况类似,2022年上半年,泗县的土地收入同样骤减。

在不少业内人士看来,不论是鼓励农民进城购房,还是发动公职人员以及亲友买房,效果目前难以预料。

近期,普通县城二手房难卖的新闻,不时见诸报端。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,不加杠杆的情况下,仅靠少量购房补贴,刺激作用有限。

58安居客房产研究院分院院长张波也对媒体表示,2016年大量三四线城市开始去库存,就已经消耗了大量的农民在县城的买房需求,本轮的鼓励农民进城买房,有效吸引到的购买力和几年前相比已大大减少。

而在2021年底采取就“人口进城”政策,想促进农民进城购房的广西玉林市,在今年6月,取消了这一政策。

“以房留人”要综合发力

在不少业内专家看来,如果单纯依靠补贴、鼓励,很难给市场一针强心剂。

《经济日报》最近发布的评论文章指出,此类政策的初衷,一方面是为了应对房地产市场下行压力,挖掘农民购房潜力去库存;另一方面也意在“以房留人”,缓解当地城镇化率不足、人口流失的状况。

事实上,不少县城面临着巨大的人口压力。近期,上海海事大学李杰伟团队绘制了六普到七普之间人口流动的走向图,他们发现,人口不断流向城市的中心城区。在这场人口流动中,人口流失最严重的区域,莫过于中西部的普通县城。

多地鼓励农民进城买房,能见效吗?

广东住房研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示,“不少县城人口流失,与最近20年,国家推进都市圈的建设,做大省会城市,推进国家中心城市建设有关。”

不过,最近情况发生变化。据《2021年农民工监测调查报告》,外出农民工中,跨省流动7130万人,比上年增加78万人,增长1.1%;省内流动10042万人,比上年增加135万人,增长1.4%,农民工本地化在加速。

而2022年5月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,这一文件的出台对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。

严跃进认为,要想提振市场,必须了解农民真正需求。在他看来,农民现在买房,不完全单纯为了居住,更为小孩子读书,所以教育配套方面一定要做好。

而在李宇嘉看来,在做好公共服务的基础上,未来县城地产市场还有很大潜力挖掘。

“县城是连接城乡之间最好的一个载体。在县城,农民到镇上买种子、到城里上学、回村务农或看望父母、进城就医或卖粮等,均可以自由地在城乡之间切换。相比想方设法让农民上楼,鼓励农民进城,不失为一种接地气的城镇化。”李宇嘉表示。

他说,“近期,国家推出新车购置税减半、新能源汽车下乡等政策。最近购买汽车的主力,也从大城市转向县乡镇村。这将进一步促进县城与周边乡镇的融合。”

李宇嘉认为,要真正激发县城的潜能,一定是在农民能够充分享受到县城的公共服务前提下。比如,小孩可以在县城接受良好的教育,父母可以在县城接受良好的养老或者是医疗服务。

“从这个层面讲,推进公共服务均衡发展,补齐公共设施短板,才是吸引农民非常关键的因素。”李宇嘉说。

作者:赵越 ()

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