富力迟来的自救:不断折价的优质资产 最好自救时机错过了

不断折价的优质资产最好自救时机错过了“富力至少在爆雷后错过了两轮自救时

十年河东,十年河西,但富力从可以压价的买家到不得不亏本出让的卖家,仅用了5年。9月5日晚,富力地产发布公告称,亏本超650万出售北京富力万达嘉华酒店,所得款项净额用于偿还集团债务,该酒店是富力5年前从万达手中接手的。

此前,富力地产也曾多次通过出售资产的方式偿债,基本也属于或主动或被动的折价,尽管变卖资产和成功展期换取到了一定的腾挪空间,但与未来12个月需偿还的数百亿债务比,依然是杯水车薪。更让债权人颇有微词的,是富力在陷入债务危机后,对资产处置的不果断、不及时,导致越发被动,当市场继续下行、踩踏时有发生,富力的自救还能挺多久?

依然没有躺平

在9月5日晚间富力地产披露的交易公告中显示,富力地产间接全资附属公司广州兆晞投资有限公司、北京英协置业投资有限公司,以及北京万达嘉华酒店管理有限公司和广州富京酒店管理有限公司(目标集团)订立协议,富力地产同意出售广州富京酒店管理有限公司100%股权予北京英协置业投资有限公司,代价为人民币5.5亿元。

对于此次交易富力地产在交易公告中表示,预计就出售事项录得亏损约人民币653.7万元,出售事项所得款项净额将用于偿还公司债务。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来,此次亏本卖酒店得来的5.5亿元对于其庞大的负债余额来讲可以说是杯水车薪,但是即使亏损,富力也没有放弃选择躺平,这点还是值得肯定的。

在此次5.5亿元出售酒店资产后,后续富力地产是否还会有更多项目出售计划?北京商报记者就此与富力地产方面取得联系,对方回应称“具体信息以集团官网公告与披露为准”。

不断折价的优质资产

除了本次的5.5亿元出售酒店以外,在此前富力还曾先后两次出售广州国际机场富力综合物流园给黑石集团,共计82.63亿元;100亿元出售富力物业予碧桂园;26.6亿港元将项目公司的50%股权以及销售贷款的所有利益及权益售予中渝置地创始人张松桥……这几项交易基本上也都属于打折出售。

以富力地产4月出售的项目公司为例,据富力交易公告,在截至2022年3月31日的未经审核管理账目,其未经审核综合资产净值约为56.9亿港元,50%股权的价值也在28.45亿港元,出售给中渝置地所获得的26.6亿港元中,还包括了目标公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元。所以该次交易目标公司权益价仅10.1亿港元,相当于打了3.55折。

据北京商报记者不完全统计,2021年富力通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式,回笼了超过218亿元的资金。

然而与富力庞大的债务相比,200多亿的资金依然杯水车薪。

根据富力地产2022年中报显示,截至2022年6月30日,富力地产录得公司拥有人应占亏损69.2亿元,短期借款45.2亿元,银行借款、境内债券、优先票据及其他借款合共人民币1345.07亿元,其中826.61亿元将于未来12个月内到期偿还。

反观现金方面,富力地产同期现金总额为人民币153.2亿元,其中还包括132.96亿元的受限制现金,可及时动用的现金及现金等价物仅为人民币20.24亿元,富力的自救还有很长一段路要走。

受限于现金流压力,富力分别将在4月及5月份到期的19.5亿元及14亿元的公司债券到期日延长一年,于境外10只美元债整体展期,展期时长约3-4年,得到了“喘息”的机会。

对于这样的境况,富力地产除了变卖资产,也试图通过其他措施以寻求渡过流动性危机。

8月31日,富力地产发布公告称,与招商蛇口附属公司广州招商房地产有限公司订立战略合作框架协议,将在华南区域城市更新领域建立合作关系。这也让在华南尤其是广州拥有众多旧改项目的富力得到央企的合作与援助,释放城市更新项目价值,缓解流动资金压力。

据富力地产2021年年报显示,截至2021年底,富力在全国已签约的城市更新合作项目逾64个,规划总建筑面积超过7200万平方米,可供未来发展的可售面积超过3500万平方米,货值超过10000亿元。按可供未来发展的可售面积算,一、二线城市占比达到93%,大湾区面积占比达到76%。

最好自救时机错过了

“富力至少在爆雷后错过了两轮自救时机,一个是2019年,一个是2020年。”一位熟悉富力的分析师告诉北京商报记者,富力在买下万达酒店后的2018年、2019年连续亏损后就应当及时调整。

“相比于后期部分爆雷房企,富力发迹得早、资产较为优质,如果能够第一时间复制万达的做法,会抢跑一步。”然而,出于对优质资产的眷恋,富力直到2021年楼市出现困难的企业越发扎堆后,才迟迟变现还债,且显得犹犹豫豫。

以今年3月的一次出让为例,富力地产曾以9570.26万英镑的价格将位于英国伦敦的项目出售给远东发展。但在出售中还包含了一个回购权限的条文,即卖方将有权选择于完成后向买方购回目标公司的全部已发行股本及公司间贷款,期限为6个月,期权代价为1.07亿英镑。从亏损6884.5万英镑来看,此次出手不能称得上一个好的交易,但富力方面表示,此次出售可让集团抵消2022年到期的负债。

在回购期限将至的9月2日晚间,富力地产发布公告表示将行使期权,1.07亿英镑购回目标公司的全部已发行股本及贷款。出售获得资金抵债,6个月后到期赎回,富力可以说是将项目典当给了远东发展,到期后,根据公告内容,其通过外部融资为期权代价提供资金,将项目赎回。

对此,富力给出的解释是R&F所持有的项目是英国的地标项目,购回R&F能够保持其于发展项目的权益,可展示集团对增长及海外发展的承担,并为集团带来长期利益。

但现在对已经爆雷的富力来说,长远利益好像不是最要命的。一如地产分析师严跃进说的那样,当踩踏已经出现,各类资产缺少了议价能力,再优质的项目也就没有了优势。

北京商报记者王寅浩孙永志

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